La relación entre los valores de alquiler y de venta: la relación precio-alquiler

Otro indicador útil de la tendencia del mercado es la relación precio-alquiler. Es decir, compara el precio de compra con el alquiler anual de las mismas propiedades en una ubicación determinada. Sirve para estimar si resulta más racional, y más asequible, alquilar o comprar. Además, indica si los mercados están valorados de forma justa o sobrevalorados y, por tanto, potencialmente en una burbuja.

Cómo se calcula la relación precio-alquiler

Para calcularla, se divide el precio mediano de las propiedades de una categoría entre el alquiler anual mediano. La fórmula es la siguiente:

Relación precio-alquiler = Precio mediano de la vivienda / Alquiler anual mediano

Los principales observadores y operadores del mercado, como Trulia o Bankrate, consideran fiable este indicador. Por eso, publican periódicamente informes sobre las relaciones precio-alquiler para el estudio y el análisis del mercado.

Veamos un ejemplo concreto: el mercado de apartamentos en Miami en agosto de 2021. Según los datos oficiales, el valor medio de las ventas ese mes fue de $335,0001. En cuanto al alquiler, la misma muestra representativa arroja un alquiler mensual mediano de $2,266, es decir, $27,192 al año. Con estos dos datos, la relación precio-alquiler es:

335000 / 27192 = 12.31

Qué indica la relación precio-alquiler

La opinión más extendida, respaldada por algunos de los principales observadores del mercado, es que:

• un coeficiente de entre 1 y 15 indica que es mucho más racional comprar que alquilar;
• una relación precio-alquiler de 16 a 20 indica que, por lo general, es más racional alquilar que comprar;
• una relación precio-alquiler de 21 o más indica que es mucho más racional alquilar que comprar.

Desde el punto de vista del análisis de tendencias, una relación alta indica además una fase especulativa. Los precios están sobrevalorados y, por lo tanto, se anticipa una tendencia bajista a corto o mediano plazo. Por ejemplo, justo antes del colapso del mercado inmobiliario en 2008, la relación precio-alquiler aumentó de forma significativa. Esto indicaba claramente una fase especulativa acentuada y una señal de alerta de la burbuja inmobiliaria.

De la relación a la tasa de capitalización

Razonemos ahora a la inversa, desde el punto de vista del inversionista. Al invertir la ecuación, obtenemos la tasa de capitalización mediana de una inversión en Miami en agosto de 2021.

Para calcular la tasa de capitalización (cap rate), o rendimiento porcentual anual, de una compra inmobiliaria, usamos la fórmula:

Tasa de capitalización = Ingreso anual / Costo de la inversión

Evidentemente, esta fórmula no incluye los gastos y costos específicos de cada propiedad. Por lo tanto, ofrece un resultado bruto. Aun así, ese resultado es indicativo de las condiciones del mercado.

En nuestro caso, la tasa de capitalización bruta del mercado de Miami en agosto de 2021 sería de 8.10%, según las cifras anteriores. Esta tasa es considerablemente más alta que la de otras formas de inversión o ahorro. Por lo tanto, sugiere, y confirma, que comprar hoy una propiedad en el mercado de Miami es una buena inversión. Además, es sin duda más rentable que alquilar.

Qué sugieren los datos para Miami

Si quisiéramos aventurar una predicción, ¿qué nos diría este dato sobre la tendencia del mercado?

Sabemos tres cosas. En primer lugar, la relación precio-alquiler favorece la compra frente al alquiler. Esto indica que los precios de las propiedades siguen siendo asequibles, e incluso bajos, en relación con la demanda del mercado. En segundo lugar, una inversión inmobiliaria hoy resulta particularmente conveniente. Y, sobre todo, sabemos que no estamos en una fase especulativa. De lo contrario, el valor mediano de las propiedades sería superior al valor fundamental, como veremos en el capítulo 4.

Dicho esto, con base en los datos actuales, nada sugiere una caída inminente de los precios. Por lo tanto, la previsión más racional es que seguimos en una fase alcista. Además, hay perspectivas de estabilidad de precios a mediano plazo.

1 Fuente: Miami Association of Realtors.