La relación entre los valores de alquiler y de venta: la relación precio-alquiler

Otro indicador útil de la tendencia del mercado es el coeficiente precio-alquiler o, dicho de otro modo, la relación entre el precio de compra y el precio de alquiler de las mismas propiedades, en términos anuales y para una ubicación determinada; se utiliza como criterio para estimar si es más racional – y más asequible – alquilar o comprar una propiedad, y sirve en general como indicador de si los mercados inmobiliarios están valorados de forma justa o sobrevalorados y, por tanto, potencialmente en una burbuja.

La relación precio-alquiler se calcula dividiendo el precio mediano de las propiedades de una categoría determinada entre el alquiler anual mediano, según la siguiente fórmula:

Relación precio-alquiler = Precio mediano de la vivienda / Alquiler anual mediano

Este indicador es considerado fiable por los principales observadores y operadores del mercado (como Trulia o Bankrate) – hasta el punto de que periódicamente se elaboran y publican informes sobre las relaciones precio-alquiler para el estudio o el análisis del mercado.

Para dar un ejemplo concreto, analicemos el mercado de apartamentos en Miami en agosto de 2021: los datos oficiales indican que en agosto el valor medio de las ventas fue de $335,0001. En cuanto al alquiler, la misma muestra representativa arroja un valor mediano de alquileres mensuales de $2,266 (es decir, $27,192 al año). Tomando estos dos datos como referencia, el coeficiente precio-alquiler es:

335000 / 27192 = 12.31

La opinión más extendida (y respaldada por algunos de los principales observadores del mercado) es que:

• un coeficiente de entre 1 y 15 indica que es mucho más racional comprar que alquilar;
• una relación precio-alquiler de 16 a 20 indica que, por lo general, es más racional alquilar que comprar;
• una relación precio-alquiler de 21 o más indica que es mucho más racional alquilar que comprar.

Desde el punto de vista del análisis de la tendencia del mercado, un coeficiente alto indicaría además que estamos en una fase especulativa, que los precios están sobrevalorados y que, por lo tanto, se anticipa una tendencia bajista a corto o mediano plazo. A modo de ejemplo, en la fase inmediatamente anterior al colapso del mercado inmobiliario en 2008 se produjo un aumento significativo del coeficiente precio-alquiler, que indicaba claramente una fase especulativa acentuada y, por lo tanto, una señal de alerta de la burbuja inmobiliaria.

Razonando a la inversa, desde el punto de vista de un inversionista, podemos hacer otra consideración sobre la tasa de capitalización mediana de una inversión inmobiliaria en el mercado de Miami en agosto de 2021, simplemente invirtiendo la ecuación.

Para calcular la tasa de capitalización (cap rate), o rendimiento porcentual anual, de una compra inmobiliaria debemos usar la fórmula:

Tasa de capitalización = Ingreso anual / Costo de la inversión

Esta fórmula, evidentemente, no tiene en cuenta los gastos y costos específicos de cada propiedad y, por lo tanto, ofrece un resultado bruto que, no obstante, es indicativo de las condiciones del mercado.

En nuestro caso, la tasa de capitalización bruta del mercado de agosto de 2021 para el área de Miami – según las cifras proporcionadas – sería de 8.10%. Esta tasa es considerablemente más alta que la de otras formas de inversión o ahorro, lo que sugiere – y confirma – que comprar hoy una propiedad en el mercado de Miami es una buena inversión y, sin duda, más rentable que alquilar.

Si quisiéramos aventurar una predicción, ¿qué nos diría este dato sobre la tendencia del mercado?

Sabemos que el coeficiente precio-alquiler favorece la compra frente al alquiler, lo que indica que los precios de las propiedades siguen siendo asequibles – e incluso bajos – en relación con la demanda del mercado; sabemos que una inversión inmobiliaria hoy resulta particularmente conveniente; y sabemos, sobre todo, que no estamos en una fase especulativa, pues de lo contrario tendríamos un valor mediano de las propiedades superior al valor fundamental (como veremos en el capítulo 4).

Dicho esto, a la fecha actual y con base en estos datos, nada sugiere una caída inminente de los precios, por lo que la previsión más racional es que seguimos en una fase alcista, con perspectivas de estabilidad de precios a mediano plazo.

1 Fuente: Miami Association of Realtors.