Comprador / Vendedor · Entender el mercado inmobiliario

Especulación inmobiliaria e hipótesis del mercado eficiente

9 de diciembre de 2021

El concepto de relación precio-alquiler nos lleva de inmediato a hablar de otro fenómeno particular que es influido por el mercado inmobiliario y, a la vez, lo influye.

Hablamos de la especulación.
Todos han oído hablar del concepto de especulación, principalmente en los mercados financieros, de seguros y de divisas, y muchos han puesto en práctica estrategias especulativas en ellos, con objetivos a corto, mediano y largo plazo (como en los bienes raíces), pero con técnicas y supuestos muy diferentes.

El mercado inmobiliario, como ya se ha mencionado, tiene la rigidez y la falta de reactividad como características innatas, ya que es un mercado en el que los ajustes de las curvas de oferta o demanda necesitan cierto tiempo para materializarse. Sin embargo, y aunque con otras características, incluso en el mercado inmobiliario se observan fenómenos marcados de
especulación.

El objetivo de los especuladores es obtener rentabilidad de la inversión, por ejemplo mediante el alquiler; una ganancia de capital por la reventa; o ambas.

La rigidez de la oferta es un factor que puede favorecer estos objetivos.
A corto plazo, un fuerte aumento de la demanda hará subir los precios (por la incapacidad de la oferta de reaccionar con rapidez), y esto puede desencadenar fácilmente expectativas de nuevas alzas. El aumento de los precios generará expectativas de altos rendimientos entre constructores y operadores del mercado, que iniciarán nuevas obras que, sin embargo, llegarán al mercado después de algunos años. En un escenario así, los inversionistas también pueden decidir trasladar capitales desde inversiones alternativas: los bienes raíces se convierten en objeto de la
atención de los inversionistas, tanto como activo refugio como oportunidad para maniobras especulativas, lo que lleva a un crecimiento de la demanda.

Así, la presión depende de las previsiones y expectativas de los inversionistas, que a su vez pueden influir en las dinámicas especulativas o determinarlas. En otras palabras, puede desencadenarse una espiral especulativa en la que el aumento de los precios provoca nuevos aumentos.

Para comprender mejor la especulación, debemos partir de una referencia a la hipótesis del mercado eficiente.

En economía financiera, la hipótesis del mercado eficiente (HME) establece, por principio, que los precios de los activos reflejan toda la información disponible. En otras palabras, según esta teoría, un mercado puede definirse como eficiente cuando todos los inversionistas tienen el mismo conocimiento y, por lo tanto, los precios de los productos cotizados reflejan a la perfección la información disponible.

En un mercado eficiente, donde no existe información asimétrica, el precio de un producto es un valor justo y “real”, un valor que puede definirse como “valor fundamental” (VF).
Pero el mercado real se caracteriza por información asimétrica, factores externos y creencias psicológicas como “si no compro ahora ya no compraré nunca, los precios de las casas siempre suben, son inversiones seguras”, etc.

Por lo tanto, podemos decir que el precio es siempre la suma del VF y un valor variable adicional (ΔP), que puede ser positivo o negativo y cuya amplitud está determinada por el comportamiento de compra o de venta.
El punto de partida nos dice, entonces, que

P (precio) = VF (valor fundamental) + ΔP (valor variable).

Para saber si estamos en una fase de alta especulación, debemos tratar de entender qué tan amplio es el valor de ΔP y, para ello, el mejor método es determinar el VF y medir la diferencia con los precios actuales.

Para estimar el VF, un criterio fiable es la tendencia histórica de los precios. Suponemos que, en ausencia de especulación, los precios varían de forma continua: al principio, los bienes raíces se revalorizan al ritmo de la inflación; si, en cambio, los salarios aumentan más rápido que la inflación, podemos suponer que el precio de los inmuebles refleja esa tasa de crecimiento; si además el crecimiento va acompañado de tasas de interés bajas, el aumento de los precios inmobiliarios será también mayor que el de los ingresos. Las tasas de interés son, de hecho,
una de las variables exógenas que influyen en el mercado (lo veremos más adelante).

Este método de estimación, bastante básico, no tiene en cuenta las variables externas, pero puede ayudar a evaluar el factor VF.
Para dar un ejemplo concreto y muy básico, supongamos que en los últimos diez años ha habido un aumento medio de precios de aproximadamente 3% anual; una propiedad específica se compró hace 5 años por 200,000; aplicando un aumento anual de 3%, hoy esa propiedad debería valer aproximadamente 225,000. Si la encontramos en el mercado a un precio de 280,000, podemos suponer que el ΔP es alto y que probablemente la propiedad es objeto de una maniobra especulativa.

Si aplicamos el mismo concepto de forma general y consideramos los promedios de mercado, podemos hacernos una idea del nivel de especulación y entender si nos encontramos en una fase de burbuja.

En una fase de especulación intensa, el valor de ΔP puede ser muy grande, y esto distorsiona el verdadero precio, o valor, de un activo. La fase especulativa es además, por definición, temporal y poco fiable, por lo que es importante entender si los precios de un período determinado están distorsionados por variables especulativas, y para este análisis el mercado nos ofrece algunas soluciones.

Una de ellas es la relación precio-alquiler, ya analizada en el capítulo anterior.
Ya hemos visto que, al dividir el valor medio de los precios de compra entre el valor medio anual de los alquileres, se obtiene un coeficiente que evalúa matemáticamente la relación entre el precio y el alquiler de un inmueble. En general, podemos decir que si este coeficiente es muy alto, los precios de compra de las viviendas están en una fase de sobrevaloración, hasta el punto de que resulta mucho más conveniente alquilar que comprar. Cuando, por el contrario, el coeficiente es bajo, existe una subvaloración del valor de los
inmuebles.

Veamos un ejemplo concreto: un análisis comparativo de mercado de un apartamento de un dormitorio en un barrio determinado sugiere que su valor de mercado en un momento dado es de $420,000. Al analizar el mercado de alquiler, vemos que ese tipo de apartamento se alquila en el barrio a un promedio de $4,300 mensuales. En este caso, la relación precio-alquiler es: 420,000 / 51,600 = 8.14: se trata de una propiedad para la que resulta mucho más racional y conveniente comprar que alquilar; una propiedad que incluso ofrece una tasa de capitalización bruta de alrededor de 12% anual.

Esta cifra, extendida al promedio de un período y una zona determinados, sugiere que el precio de 420,000 está subvalorado. Los correctivos que cabe esperar serán, por un lado, una probable disminución de los alquileres y, por otro, un probable aumento del precio de compra. En cualquier caso, desde el punto de vista del precio de compra, podemos afirmar que no estamos en una fase de burbuja especulativa.

Cada año se publican estudios e informes que intentan predecir la evolución del mercado inmobiliario a partir del análisis de los fenómenos especulativos. Un estudio interesante de UBS, por ejemplo, asigna un índice de riesgo a las principales ciudades del mundo donde se producen fenómenos especulativos 1.

índice de riesgo de burbuja 2021