Fluctuaciones del mercado inmobiliario en la historia reciente de Estados Unidos

La teoría del panal es una representación válida de un fenómeno económico y social que la historia reciente ha observado con constante repetición en el mercado inmobiliario de los últimos 50 años, con subidas y bajadas repetidas pero con una tendencia siempre ascendente a mediano y largo plazo. Ha habido pocas excepciones notables a esta tendencia, y analizaremos brevemente sus características a continuación.

Desde comienzos de la década de 1980, y analizando los datos oficiales proporcionados por la FHFA1, podemos ver en los dos gráficos siguientes la evolución de los precios medios de las transacciones inmobiliarias en las dos últimas décadas: de 1980 a 2000 (Gráfico 1) y de 2001 a 2021 (Gráfico 2).

(Gráfico 1) Evolución de los precios medios de las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos de 1980 a 2000.

(Gráfico 2) Evolución de los precios medios de las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos de 2001 a 2021.

Se ve de inmediato que el corto plazo se caracteriza por fluctuaciones continuas, con aumentos y disminuciones de los precios de venta que se suceden y se alternan, pero siempre con una tendencia general positiva a mediano y largo plazo.

Una idea visualmente inmediata la ofrece el período de cinco años 94-99, no marcado por acontecimientos externos inesperados y relevantes que hayan influido en el mercado. Parece evidente, por lo tanto, que, en condiciones estables, lo descrito anteriormente es el comportamiento normal del mercado inmobiliario.

Lo observado confirma que el crecimiento general de la economía siempre se corresponde con un crecimiento inmobiliario, pero con “subidas y bajadas” continuas y repetidas, aparentemente inevitables, que apuntan a una tendencia alcista.

Se produjeron dos excepciones evidentes a esta tendencia alcista: la primera, entre 1989 y 1992; y la segunda, de magnitud notable, entre 2007 y 2014.

La primera fase de estancamiento del mercado – aunque breve – coincidió con el período más intenso de la crisis de las cajas de ahorro y préstamo (Savings and Loan Crisis, o S&L Crisis). Se trató de la quiebra de más de 1,000 entidades de ahorro entre 1986 y 1995 (aproximadamente un tercio del total en Estados Unidos).

La crisis se atribuyó a diversas causas, entre ellas la inadecuación de la regulación a las condiciones del mercado, la especulación, el riesgo moral generado por la combinación de garantías respaldadas por los contribuyentes y la desregulación, la corrupción y el fraude generalizados, y la adopción de criterios de crédito muy relajados y ampliados, que llevaron a los bancos a asumir demasiado riesgo con muy poco capital disponible.

Todos ellos fueron factores que contribuyeron a la recesión de 1990-1991, cuando – como vemos en el gráfico anterior – el mercado inmobiliario detuvo temporalmente su ascenso.

En esos mismos años se gestó la Guerra del Golfo, cuyos principales acontecimientos tuvieron lugar entre 1990 y 1991, lo que infundió mayor incertidumbre en inversionistas y consumidores.

Fue, sin duda, un período particular de la historia en el que elementos ajenos al mercado inmobiliario influyeron con fuerza en la economía en general.

Algo similar, y mucho peor, ocurrió entre 2007 y 2012, con sus secuelas hasta 2014, y hoy se conoce como la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos, seguida de la Gran Recesión.

Los hechos de 2007 son historia muy reciente y probablemente familiar para lectores de cualquier sector. Para simplificar, podemos limitarnos a recordar que, a comienzos de la década de 2000, en Estados Unidos se volvió muy común que consumidores y bancos acordaran hipotecas sin capital propio en la vivienda (home equity), es decir, por encima del valor de la propiedad.

Algunos bancos llegaron a prestar el 120% o más para que el comprador pudiera adquirir la casa y luego hacer reformas u otros gastos. Esta práctica generó al principio una ola de compras inmobiliarias y gran entusiasmo entre inversionistas y familias; sin embargo, pasado cierto tiempo, se toparon con una grave inflación y con la dificultad de hacer frente al pago de las deudas.

Al mismo tiempo, el mercado registró una caída de los precios, y los salarios medios de las familias estadounidenses no tuvieron un aumento correctivo frente a la inflación suficiente para detener la crisis.

En un escenario así, normalmente un inversionista o consumidor astuto intentaría vender la propiedad al mejor precio posible para cubrir la hipoteca y preservar su capital. Pero en ese momento concreto, una enorme cantidad de deudores no tenía capital alguno; más bien, vender las propiedades por los canales tradicionales solo habría generado costos adicionales – comisiones, costos de cierre y el pago al banco del saldo adeudado además del valor de la propiedad. En otras palabras, los deudores no veían la venta de la propiedad en el mercado tradicional como una opción de salvación. Así, la gran mayoría decidió en silencio dejar que las propiedades pasaran a ejecución hipotecaria, sabiendo que era la opción menos dolorosa para ellos.

La enorme cantidad de propiedades embargadas deprimió aún más un mercado ya debilitado, provocando un desplome de los precios y una oferta inmobiliaria que superaba con creces la demanda – una demanda que se vio aún más comprometida por políticas bancarias cada vez más restrictivas y por la recesión.

Este escenario es único en la historia reciente y se produjo en ese preciso momento por la extrema flexibilidad – y la codicia – con la que algunos bancos habían regulado sus políticas de crédito.

Con la excepción de estos dos casos, uno breve y concentrado en el sector (1990-1992), el otro largo y extendido a toda la economía (2007-2012), la evolución de dos décadas del mercado inmobiliario ha confirmado la regla de las oscilaciones repetidas con una tendencia alcista constante.

1 La Federal Housing Finance Agency (FHFA) fue creada por la Housing and Economic Recovery Act de 2008 (HERA) y es responsable de la supervisión y regulación efectivas, y de la vigilancia de la misión de vivienda, de Fannie Mae, Freddie Mac (las Enterprises) y el Federal Home Loan Bank System, que incluye los 11 Federal Home Loan Banks (FHLBanks) y la Office of Finance. Desde 2008, la FHFA también actúa como administradora judicial (conservator) de Fannie Mae y Freddie Mac.