Miami evitará la caída del mercado de vivienda de 2023

Según Goldman Sachs, Miami evitará la caída del mercado de vivienda de 2023, mientras que las zonas ‘sobrecalentadas’ como Austin sufrirán un duro golpe.

La continua batalla de la Fed contra la inflación, que hizo que las tasas hipotecarias pasaran del 3% al 6% en 2022, ha provocado la segunda mayor caída de los precios de la vivienda desde la posguerra. Por un lado, el precio nacional de las viviendas bajó un 26% durante el colapso inmobiliario, desde su máximo de 2007 hasta 2012, frente a la caída del 2.4% de los precios de las viviendas en EE. UU. observada entre junio y octubre. Por otro lado, es posible que todavía quede mucho recorrido a la baja debido a la continua disminución de los precios de las propiedades.

Conviene revisar el estudio de Goldman Sachs titulado “Getting worse before getting better” (Empeorar antes de mejorar). En su informe, los investigadores del banco de inversión sostuvieron que la corrección del mercado de vivienda nacional durará hasta 2023: “Estamos rebajando nuestra proyección para 2023 de la caída interanual del índice de precios de vivienda Case-Shiller de -4.1% a -6.1%. Hasta fin de año, a partir de junio de 2022, esto implicaría una disminución total, de máximo a mínimo, de casi el 10% en el valor de las viviendas de EE. UU.”

Según Goldman Sachs, una disminución del 10% de máximo a mínimo en el valor nacional de las viviendas, que aumentó un 41% entre marzo de 2020 y junio de 2022, no debería causar demasiado daño financiero. Algunos mercados locales, según la firma, no tendrán tanta suerte.

“Esta reducción debería ser lo bastante moderada como para evitar un estrés crediticio hipotecario generalizado, y un aumento rápido de las ejecuciones hipotecarias a nivel nacional parece improbable. Los mercados de vivienda sobrecalentados del suroeste y de la costa del Pacífico, incluidas las áreas metropolitanas de San José, Austin, Phoenix y San Diego, probablemente experimentarán caídas de máximo a mínimo superiores al 25%, lo que plantea un riesgo localizado de mayor morosidad en las hipotecas originadas en 2022 o a fines de 2021”, afirmó Goldman Sachs.

En grandes ubicaciones como Austin (-15.6), San Francisco (-13.7%), San Diego (-13.4%), Phoenix (-12.9%), Denver (-11.4%), Seattle (-11.2%), Tampa (-11.2%) y Las Vegas (-11.1%), Goldman Sachs anticipa descensos de dos dígitos en los precios de las viviendas en 2023. Además, la corrección de precios afectó con mayor dureza a esos mercados en la segunda mitad de 2022. De hecho, los precios de las viviendas en Austin han caído un 10.4% desde su máximo de 2022 al mes de noviembre.

¿Por qué cree Goldman Sachs que mercados como San Diego y Austin recibirán el mayor golpe de la corrección?

El banco de inversión sostiene que esos mercados están “sobrecalentados”, lo que sugiere que, durante el auge inmobiliario de la pandemia, los aumentos de precios de las viviendas allí se desconectaron demasiado de los fundamentos. Cuando suben las tasas hipotecarias, como ocurrió en 2022, estar alejado de los fundamentos puede ser especialmente perjudicial. Aunque el banco de inversión anticipa una caída del 6.1% en el valor de las viviendas de EE. UU. en 2023, no prevé una recesión prolongada como la de la crisis anterior: incluso cuando regiones como Austin y Phoenix sigan registrando descensos, Goldman Sachs pronostica un aumento del 1% en los precios de las viviendas de EE. UU. en 2024. Según Goldman Sachs, el crecimiento de los precios pasará probablemente de la depreciación a una apreciación por debajo de la tendencia en 2024. “Suponiendo que la economía se mantenga en el camino hacia un aterrizaje suave, evitando una recesión, y que la tasa hipotecaria fija a 30 años baje al 6.15% a fines de 2024”, escribe la firma.

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años, según Mortgage Rate Daily, alcanzó un máximo de 7.37% en noviembre. Sin embargo, las condiciones financieras se han relajado gracias a las recientes buenas noticias sobre la inflación, y la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años ha bajado al 6.09%.

Fuentes: Goldman Sachs