Comprar en Manhattan y más allá: ¿condo o co-op? Guía para compradores en Nueva York

Pregunte a un corredor de Nueva York qué compra usted al comprar un apartamento y la primera respuesta suele ser otra pregunta: ¿condo o co-op? Muchos compradores que llegan desde Miami, Europa o América Latina dan por hecho que un apartamento es simplemente un inmueble con escritura. En Nueva York, sin embargo, muchos apartamentos pertenecen a cooperativas: el comprador adquiere acciones de una sociedad y el derecho a ocupar una unidad, en lugar de una escritura de propiedad sobre el apartamento.

Escritura o acciones: el punto de partida legal

Con un condominio, usted adquiere un inmueble: la escritura (deed) de la unidad más un porcentaje indiviso de las áreas comunes. La unidad tiene su propio lote fiscal.

Con una cooperativa, una sociedad de vivienda es dueña del edificio. Usted compra acciones de esa sociedad y firma un contrato de arrendamiento que otorga el derecho de ocupación (proprietary lease) que le da derecho a ocupar un apartamento. Es accionista e inquilino, no titular de una escritura, y eso condiciona todo lo demás.

El proceso de aprobación de la junta

La venta de un co-op requiere el consentimiento de la junta directiva (board). Prepare un expediente completo (finanzas, impuestos, referencias, contrato firmado) y una entrevista. La junta directiva puede rechazar sin dar motivos, siempre que no discrimine por causas prohibidas por las leyes de vivienda justa, y muchos fijan sus propios mínimos de pago inicial y de liquidez tras el cierre.

Según la Local Law 58 of 2026, para las solicitudes presentadas a partir del 28 de julio de 2026, los co-ops de la ciudad de Nueva York sujetos a la ley deben, por lo general, acusar recibo de la documentación en un plazo de 15 días y emitir una decisión dentro de los 45 días siguientes a que la solicitud sea reconocida o considerada completa, con las prórrogas y excepciones previstas por la ley. La ley excluye, en general, los edificios de menos de 10 unidades y ciertas cooperativas reguladas. Son plazos de procedimiento, no una aprobación automática: la junta directiva puede aprobar, aprobar con condiciones o denegar.

En los condominios la junta directiva suele tener un derecho de preferencia (right of first refusal) y no un veto. Rara vez se ejerce, y la solicitud es más ligera y rápida.

Cómo se financia: hipoteca o préstamo sobre acciones

Un condo se financia con una hipoteca ordinaria sobre la unidad. Un co-op se financia con un préstamo sobre acciones (share loan), garantizado por las acciones y el proprietary lease. Hay menos prestamistas que los ofrecen, la junta directiva debe aceptar el financiamiento y algunos edificios limitan el porcentaje financiable o exigen compra al contado. Los pagos iniciales que exige un co-op suelen ser más altos que los del banco; revise las reglas del edificio antes de ofertar.

Lo que se paga al cierre

Tasas legales; su abogado confirmará las cifras de su operación.

• Impuesto estatal de transferencia (NYS): $2 por cada $500 de contraprestación (0,4%), normalmente a cargo del vendedor; en NYC, las ventas residenciales de $3 millones o más pagan un impuesto base adicional de $1,25 por cada $500, también normalmente a cargo del vendedor.
• Mansion tax (NYS): 1% del precio, a cargo del comprador, en viviendas de $1 millón o más, sean condos o co-ops.
• Impuesto suplementario (NYS, solo NYC): en ventas residenciales de $2 millones o más, a cargo del comprador, con una tasa de entre el 0,25% y el 2,9%, determinada por el rango de precio y aplicada al importe total sujeto al impuesto (ver instrucciones del formulario TP-584-NYC).
• Real Property Transfer Tax de NYC: para una unidad de condominio o un apartamento en cooperativa, 1% hasta $500.000 y 1,425% por encima, normalmente a cargo del vendedor, aunque en obra nueva los contratos del promotor a menudo lo trasladan al comprador.
• Impuesto de registro hipotecario (MRT): En una compra típica de condo financiada en NYC, la parte del impuesto de registro hipotecario a cargo del comprador es, por lo general, del 1,80% del importe de la hipoteca por debajo de $500.000 y del 1,925% a partir de $500.000, antes de exenciones o créditos aplicables. Estas cifras excluyen el 0,25% que, por lo general, paga el prestamista. Los préstamos sobre acciones de apartamentos individuales en cooperativa no están sujetos a este impuesto.

A esto se suman honorarios de abogado y del prestamista, seguro de título en los condos y búsqueda de gravámenes en los co-ops. Algunos co-ops cobran una tasa de transferencia, conocida comúnmente como ‘flip tax’. Es un cargo impuesto por el edificio, no un impuesto público; los documentos rectores y el contrato de compraventa determinan quién lo paga.

Gastos mensuales, partida por partida

El propietario de un condo recibe dos facturas: las common charges del condominio y los impuestos inmobiliarios del NYC Department of Finance por el lote fiscal de la unidad. El accionista de un co-op paga una sola cuota de maintenance, que incluye la operación del edificio, una parte de sus impuestos y, a menudo, los pagos de su hipoteca subyacente. Los accionistas que cumplan los requisitos pueden deducir la parte atribuible a impuestos e intereses hipotecarios; consulte la Publicación 530 del IRS y a su asesor fiscal.

Tanto en los condos como en los co-ops, verifique también si hay cuotas extraordinarias (special assessments) vigentes o previstas, que pueden aumentar los costos de propiedad por encima de los cargos mensuales habituales.

Alquilar el apartamento más adelante

Los condos suelen permitir el alquiler dentro de los límites de sus estatutos. Los co-ops normalmente restringen el subarriendo con aprobación de la junta directiva, tarifas, límites de tiempo o un período inicial de ocupación por el propietario. Los alquileres de corta estancia de apartamentos enteros están muy restringidos en NYC en ambos casos.

Compradores internacionales

Ni la ley federal ni la de Nueva York impiden a extranjeros comprar cualquiera de los dos, pero para los compradores internacionales el condo suele ser la vía más práctica. Las juntas directivas de los co-ops suelen buscar ingresos y crédito verificables en EE. UU. y compradores que vivan en el apartamento.

• FIRPTA. Cuando un vendedor considerado ‘foreign person’ a efectos fiscales estadounidenses vende un interés inmobiliario en EE. UU., el comprador generalmente debe practicar una retención del 15% sobre el importe total de la operación, salvo excepciones o reducciones aplicables.
• Impuesto estimado para no residentes (NY). Los vendedores no residentes de inmuebles en Nueva York, incluidas las unidades en cooperativa, deben calcular la ganancia y pagar el impuesto estimado sobre la renta en la transferencia, salvo exención (formularios IT-2663 e IT-2664).
• LLC. Comprar a través de una LLC puede ser posible en un condo, según los documentos rectores del edificio y los requisitos del prestamista. Las obligaciones de divulgación de la titularidad y de información dependen del inmueble y de la operación. Muchos co-ops restringen o prohíben la titularidad a través de sociedades.

Offering plan y Fiscal General

Un promotor no puede ofrecer al público unidades de condominio ni acciones de cooperativa en Nueva York hasta que su offering plan haya sido presentado ante la Real Estate Finance Bureau de la Fiscalía General del Estado de Nueva York y aceptado para su registro. El plan y sus enmiendas detallan el presupuesto, las obligaciones del promotor, los documentos rectores y los riesgos. Léalo con atención, en obra nueva o en reventa. Los registros se pueden consultar en el Offering Plan Database de la Fiscalía. La aceptación para registro no es un aval de la inversión.

Elegir según el uso

• Residencia principal. Si va a vivir en el apartamento todo el año y supera la revisión financiera de la junta, condo y co-op son opciones; compare costos mensuales totales e impuestos de cierre.
• Pied-a-terre. El uso personal ocasional y el subarriendo son cuestiones distintas. Algunos co-ops limitan la ocupación a tiempo parcial o exigen residencia del propietario, y el subarriendo es otra norma; revise ambas en los documentos del edificio.
• Inversión para alquilar. El condo suele ser la mejor opción, según sus estatutos y reglas de alquiler.

Una pregunta frecuente

Vivo en el extranjero. ¿Es realista un co-op?
Legalmente es posible, pero decide la junta directiva, y muchas prefieren compradores con finanzas en EE. UU. Para quienes viven en el extranjero, los condominios suelen ofrecer mayor flexibilidad.

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Fuentes

• NY State Dept. of Taxation and Finance, Real estate transfer tax: https://www.tax.ny.gov/bus/transfer/rptidx.htm
• NYC Dept. of Finance, Real Property Transfer Tax (RPTT): https://www.nyc.gov/site/finance/property/property-real-property-transfer-tax-rptt.page
• NYC Dept. of Finance, Mortgage Recording Tax: https://www.nyc.gov/site/finance/property/property-mortgage-recording-tax-mrt.page
• NY Attorney General, Offering Plan Database: https://ag.ny.gov/libraries-documents/offering-plan-database
• NY Attorney General, Real estate regulations (13 NYCRR): https://ag.ny.gov/resources/organizations/real-estate-regulation/rules-and-regulations
• NYC Council (Legistar), Int 1120-2024 / Local Law 2026/058: https://legistar.council.nyc.gov/LegislationDetail.aspx?ID=7028966&GUID=47E050EC-31FA-4647-93A6-90F6CADD5BA0
• IRS, FIRPTA withholding: https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
• IRS, Publicación 530 (en inglés): https://www.irs.gov/publications/p530