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Mudarse de Nueva York a Miami en 2026: impuestos, domicilio y qué hacer con su vivienda en NYC

3 de noviembre de 2026

Última actualización: 3 de noviembre de 2026. Fuentes verificadas el 3 de noviembre de 2026.

Mudarse de Nueva York a Miami implica dos decisiones inmobiliarias y una fiscal. Hay que decidir qué hacer con la vivienda en Nueva York, qué comprar o alquilar en Miami y cómo cambiar el domicilio de una forma que Nueva York acepte. Esta guía cubre las tres en el orden en que la mayoría de las familias las enfrenta. Es información general, no asesoramiento fiscal ni legal: el plan adecuado depende de sus ingresos, su propiedad y sus plazos.

Los impuestos, sin mitos

Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal (Constitución de Florida, art. VII, sec. 5). El Estado y la Ciudad de Nueva York sí lo tienen. Esa diferencia motiva muchas mudanzas, pero comprar una vivienda en Miami no pone fin, por sí solo, a la residencia en Nueva York.

Nueva York aplica dos criterios distintos (Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York):

Domicilio. Su hogar permanente y principal, el lugar al que tiene intención de volver. Se conserva el domicilio en Nueva York hasta establecer claramente uno nuevo.
Residencia fiscal conforme al criterio legal (statutory residency). Aunque su domicilio esté en Florida, tributa como residente de Nueva York si mantiene allí una vivienda permanente durante prácticamente todo el año y pasa 184 días o más en el estado. Cualquier parte de un día cuenta como un día.

Si alguien con ingresos importantes en Nueva York declara como no residente, puede haber una auditoría de residencia. Las pautas de auditoría para no residentes analizan sus viviendas, dónde trabaja activamente, cómo distribuye su tiempo, dónde guarda sus objetos más personales y sus vínculos familiares. Pasos prácticos que respaldan un domicilio en Florida:

Empiece un registro de días el 1 de enero del año de la mudanza, con respaldos como calendarios, recibos de viaje y datos del teléfono.
Traslade lo que más le importa: familia, objetos de valor, mascotas, médicos principales y membresías.
Actualice licencia de conducir, registro de votante (si cumple los requisitos), registro del vehículo y declaraciones de impuestos. Florida también permite presentar ante el secretario del condado una Declaración de Domicilio jurada; es una prueba de apoyo, no una prueba suficiente por sí sola.
Cuidado con el trabajo remoto. Lo que cuenta es su oficina asignada o principal y la regla de conveniencia del empleador (convenience of the employer), no simplemente dónde tiene su sede el empleador: si su oficina principal está en Nueva York, los días trabajados desde Florida por su propia conveniencia pueden seguir sujetos al impuesto estatal de Nueva York, salvo que aplique una excepción.

Hable con un contador (CPA) con experiencia en varios estados antes de mudarse. Planifique juntos la fecha de mudanza, el conteo de días y la documentación.

Qué hacer con su vivienda en NYC

Opción 1: vender

Vender simplifica la cuestión de la residencia y libera capital para Miami. Presupueste los costos del vendedor. En Nueva York el vendedor paga normalmente los impuestos de transferencia sobre el precio, aunque el contrato puede repartirlos de otra forma:

Impuesto de transferencia de NYC (RPTT): 1% en ventas residenciales de hasta $500.000 y 1,425% por encima de esa cifra (Departamento de Finanzas de NYC).
Impuesto de transferencia del Estado de Nueva York: $2 por cada $500 del precio (0,4%), más $1,25 adicionales por cada $500 en ventas residenciales en NYC de $3 millones o más (Departamento de Impuestos de NY).
Flip tax de la cooperativa: lo fijan los documentos de cada edificio, si existe.
Comisión del broker, honorarios del abogado y otros costos de cierre.

El mansion tax (1% en viviendas de $1 millón o más, con tasas más altas para las ventas más grandes en NYC) es generalmente un costo del comprador, no del vendedor, así que afecta el presupuesto de su comprador y no su resultado neto.

Si ya tiene domicilio en Florida cuando vende, Nueva York puede gravar igualmente la ganancia sobre un inmueble situado en Nueva York. Los vendedores no residentes pueden tener que pagar un impuesto estimado al transferir la propiedad, con el formulario IT-2663 para casas y condominios o el IT-2664 para cooperativas, que luego se liquida en la declaración del año. Que haya que pagarlo depende de la ganancia y de las exenciones aplicables; no es automático en toda venta.

Opción 2: alquilar

Alquilar permite conservar el activo mientras se instala en Miami. Según la Ley FARE, vigente desde el 11 de junio de 2025, el propietario que contrata a un broker paga a ese broker; la comisión no puede trasladarse al inquilino. Las cooperativas suelen limitar o condicionar los subarriendos y los condominios pueden tener reglas de alquiler, así que revise primero los documentos del edificio. Los ingresos por alquiler de un inmueble en Nueva York generalmente siguen tributando en el Estado de Nueva York aunque se mude a Florida; en cambio, el impuesto sobre la renta personal de NYC normalmente no lo paga quien es efectivamente no residente de la ciudad (Departamento de Impuestos de NY). Tenga en cuenta que una vivienda en Nueva York que siga a su disposición puede pesar en la residencia fiscal conforme al criterio legal.

Opción 3: conservarla como segunda vivienda

Es posible conservar un apartamento en NYC, pero hay dos costos que planificar. Primero, las reglas de residencia: una vivienda permanente más 184 días pueden volver a convertirlo en residente de Nueva York. Segundo, el recargo de NYC sobre viviendas que no son residencia principal, el llamado impuesto pied-à-terre, puede aplicarse según el valor fijado por el Departamento de Finanzas de NYC; en general no se aplica si la vivienda es residencia principal del propietario, de un inquilino o de ciertos familiares, entre otras exclusiones. Consulte nuestra guía sobre el impuesto pied-à-terre en Nueva York para umbrales, tasas y fechas.

Comprar en Miami

Dónde suelen buscar los neoyorquinos

Brickell y Downtown para vivir en torres, a pie y cerca de las oficinas; Edgewater por las vistas a la bahía y los edificios más nuevos; Miami Beach por el mar y un ritmo más tranquilo; Coconut Grove y Coral Gables para casas unifamiliares, árboles y escuelas. Nuestra comparación entre Nueva York y Miami explica en qué se diferencian ambos mercados para el comprador.

Due diligence del condominio

Los condominios de Florida requieren controles propios: estudios de reservas de integridad estructural (SIRS), inspecciones de hito (milestone), reservas y posibles derramas. Use nuestra guía para comprar un condo en Miami antes de hacer una oferta. Calcule además desde el principio el seguro y el riesgo de inundación, y verifique la zona de inundación y la póliza maestra del edificio con un agente de seguros con licencia.

Homestead: el primer beneficio fiscal de Florida

Si es propietario de una vivienda en Miami y la convierte en su residencia permanente, puede solicitar la exención homestead de Florida. En 2026 reduce el valor imponible (tasado) de la vivienda, no el impuesto en sí, hasta $51.411: $25.000 que se aplican a todos los impuestos, incluidos los escolares, más hasta $26.411 para los impuestos no escolares sobre el valor tasado superior a $50.000 (Departamento de Ingresos de Florida). Además, la vivienda queda sujeta al límite Save Our Homes sobre los aumentos anuales de tasación (exenciones). Hay dos fechas clave:

Debe ser propietario y tener allí su residencia permanente al 1 de enero del año fiscal (§ 196.031, Estatutos de Florida).
En Miami-Dade, la solicitud y los documentos deben presentarse antes del 1 de marzo (Tasador de Propiedades de Miami-Dade).

La solicitud de homestead también forma parte de la prueba de su nuevo domicilio.

Enmienda 3 de Florida (votación del 3 de noviembre de 2026). La boleta de Florida del 3 de noviembre de 2026 incluye una propuesta de enmienda constitucional; el resultado oficial está pendiente. Si se aprueba con al menos el 60% de los votos, aumentaría la exención homestead para los impuestos no escolares y bajaría del 10% al 5% el tope anual de aumento de tasación para propiedades que no son homestead. Según su texto, quienes no eran residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibirían la exención aumentada solo a partir del quinto año de exención (texto oficial, Departamento de Estado de Florida). Mientras no entre en vigor ningún cambio, se aplican las reglas actuales descritas arriba, incluidas la residencia al 1 de enero y la solicitud antes del 1 de marzo. Actualizaremos este recuadro cuando el resultado sea oficial.

Un plan de 12 meses (ejemplo)

Es un ejemplo organizativo, no un calendario fijo. Los plazos dependen de su edificio, su prestamista y su asesor fiscal.

Meses 1 y 2. Reúnase con un CPA multiestatal. Decida vender, alquilar o conservar. Pida una valoración de la vivienda en NYC y haga un primer recorrido por los barrios de Miami. Lleve el registro de días desde el 1 de enero del año de la mudanza.
Meses 2 a 4. Obtenga la preaprobación para la compra en Miami y defina la secuencia: vender primero, comprar primero o financiación puente. Prepare la vivienda en NYC para la venta o el alquiler y pida al edificio sus requisitos de venta o subarriendo.
Meses 4 a 8. Ponga en venta o alquile en Nueva York. Seleccione propiedades en Miami, haga la due diligence del condominio y pida cotizaciones de seguro antes de firmar.
Meses 8 a 10. Cierre en Miami, múdese y actualice licencia, registro de votante (si cumple los requisitos) y registro del vehículo.
Al 1 de enero y antes del 1 de marzo. Viva en la vivienda el 1 de enero y solicite el homestead antes del 1 de marzo.

Un equipo, dos mercados

Cosmore tiene su sede en Miami y una oficina en Nueva York, así que un solo equipo puede gestionar la venta o el alquiler en NYC y la compra en Miami, y coordinar hipoteca, título y seguro con proveedores especializados independientes. Si compara tipos de edificio en Nueva York, vea condo o co-op en Nueva York.

Lista rápida

CPA multiestatal consultado antes de la fecha de mudanza
Decisión sobre la vivienda en NYC: vender, alquilar o conservar
Reglas del edificio sobre venta, subarriendo o flip tax solicitadas
Financiación y secuencia en Miami planificadas
Documentos del condominio, seguro y zona de inundación revisados
Licencia de conducir, registro de votante (si cumple los requisitos) y del vehículo de Florida actualizados
Registro de días desde el 1 de enero del año de la mudanza
Vivir en la vivienda de Miami el 1 de enero y solicitar el homestead antes del 1 de marzo

Preguntas frecuentes

¿Dejo de pagar impuesto sobre la renta de Nueva York en cuanto compro en Miami?
No. Nueva York analiza su domicilio y, por separado, si mantiene una vivienda permanente en Nueva York y pasa allí 184 días o más. Cambiar de domicilio requiere pruebas claras y coherentes.

¿Puedo conservar mi apartamento en NYC después de mudarme a Florida?
Sí, pero puede contar para la residencia fiscal conforme al criterio legal (statutory residency), y un apartamento de alto valor que no sea residencia principal puede estar sujeto al recargo pied-à-terre de NYC.

¿Quién paga los impuestos de transferencia cuando vendo en Nueva York?
Normalmente el vendedor paga los impuestos de transferencia de NYC y del Estado sobre el precio, y el comprador paga el mansion tax. El contrato puede repartirlos de otra forma.

¿Cuándo puedo obtener la exención homestead de Florida?
Para cada año fiscal debe ser propietario y vivir en la vivienda como residencia permanente el 1 de enero y, en Miami-Dade, presentar la solicitud antes del 1 de marzo.

Planifique su mudanza con un solo equipo

¿Planea mudarse de Nueva York a Miami? Solicite una consulta gratuita de reubicación: un solo equipo de Cosmore para vender o alquilar en NYC y comprar en Miami.

Aviso: este artículo es información general y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las normas fiscales cambian y su aplicación depende de cada caso. Consulte a un CPA, abogado o prestamista calificado y verifique los requisitos del homestead con el Tasador de Propiedades de Miami-Dade.