Impuesto pied-à-terre en Nueva York 2026: quién paga, tasas y qué hacer

Última actualización: 6 de octubre de 2026. Es un tema que cambia rápido: actualizaremos esta página a medida que actúen los tribunales y el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York.

Situación actual: El impuesto pied-à-terre de Nueva York es ley. La Ciudad prevé incluirlo en las facturas del impuesto predial con vencimiento el 1 de enero de 2027. Una orden del tribunal de primera instancia del 29 de septiembre que habría obligado a la Ciudad a rehacer sus notificaciones está suspendida mientras se resuelve la apelación. Hay impugnaciones constitucionales pendientes por separado. Si recibió una carta del Departamento de Finanzas (DOF), el plazo para solicitar la exención es el 13 de octubre de 2026.

¿Tiene un apartamento o una casa en la ciudad de Nueva York que no es su residencia habitual? Entonces 2026 cambió los números. El impuesto pied-à-terre, cuyo nombre oficial es «recargo sobre residencias no principales» (non-primary residence surcharge), es un nuevo cargo anual sobre propiedades cubiertas de alto valor en Nueva York que no califican como residencia principal bajo las reglas del recargo. Para el dueño de un condominio o una cooperativa, la factura puede llegar fácilmente a decenas de miles de dólares al año.

Aquí explicamos qué dice la ley, quién paga, cuáles son las tasas, en qué están las demandas y cuáles son sus opciones reales. Lo escribimos pensando en nuestros clientes internacionales de Europa y América Latina, porque a menudo son dueños exactamente del tipo de vivienda al que apunta este impuesto.

¿Qué es el impuesto pied-à-terre de Nueva York?

La gobernadora Kathy Hochul firmó el recargo como ley el 28 de mayo de 2026, dentro del presupuesto del estado de Nueva York para el año fiscal 2027 (Parte HH del Capítulo 59 de las Leyes de 2026). Agrega el Artículo 30-C a la Ley Tributaria del Estado y un capítulo paralelo al Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York (Título 11, Capítulo 32). Se aplica a los años fiscales de la ciudad entre el 1 de julio de 2026 y el 30 de junio de 2031, fecha en que vence salvo que se prorrogue. El Estado calcula que recaudará al menos 500 millones de dólares al año para la ciudad.

Lo administra el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York (DOF). El DOF identifica las propiedades sujetas, las valúa y agrega el recargo a la factura del impuesto predial del propietario. Se cobra como el impuesto inmobiliario, por lo que puede generar gravámenes. Hay dos puntos clave:

• Lo que cuenta es el uso de la vivienda, no la nacionalidad del dueño. No hay reglas especiales ni exenciones para propietarios extranjeros.
• Se cobra además del impuesto predial. Las reducciones, créditos y exenciones del impuesto predial ordinario no reducen el recargo.

¿Qué propiedades están sujetas?

Según el Tax Law §1351, una «propiedad cubierta» (covered property) incluye:

• Casas de Clase 1 de una, dos y tres familias (townhouses, brownstones, casas), salvo terrenos baldíos
• Unidades residenciales en condominio
• Unidades residenciales en cooperativa (en un edificio en el que al menos una unidad alcanza el umbral de valor y no es residencia principal)

La «propiedad excluida» (excluded property) bajo la ley es limitada: unidades que aún carecen del certificado de ocupación temporal o permanente exigido, y unidades del promotor en condominio o cooperativa sujetas a un plan de oferta (offering plan) que no han sido vendidas ni transferidas por el promotor. Las propiedades comerciales y los hoteles quedan fuera de las definiciones de propiedad cubierta. No hay una exclusión general para «edificios de alquiler»: un condominio, cooperativa o casa alquilada puede seguir estando sujeta al recargo, salvo que un ocupante que califique la use como residencia principal en la fecha de estatus gravable (véase más abajo).

¿Quién paga y quién está exento?

El recargo se aplica cuando la propiedad está en o por encima del umbral de valor y no era residencia principal en la fecha de estatus gravable.

Fecha de estatus gravable. Según el Tax Law §1351(q), la fecha de estatus gravable es el 5 de enero inmediatamente anterior al inicio del año fiscal aplicable. Para el año fiscal 2026–27 (facturas con vencimiento el 1 de enero de 2027), esa fecha es el 5 de enero de 2026. Para el año fiscal 2027–28, es el 5 de enero de 2027.

Esa temporalidad importa. Alquilar, mudarse o vender ahora no elimina automáticamente el recargo de 2026–27. Esos pasos pueden cambiar el estatus de un año fiscal posterior si la propiedad califica a la siguiente fecha de estatus, pero no reescriben la foto del 5 de enero de 2026 que rige la primera factura.

Según el Tax Law §1351(m), la propiedad no está sujeta al recargo si, en ese 5 de enero, era la residencia principal de:

• Un propietario cubierto (covered owner) que sea persona física (dueño de una casa de Clase 1, dueño de unidad en condominio o accionista-inquilino de cooperativa)
• Un familiar directo de ese propietario cubierto: cónyuge, hijo o hija, hermano o hermana, padre o madre, abuelo o abuela, nieto o nieta
• Un inquilino o subinquilino persona física, que ocupe bajo un contrato de arrendamiento genuino negociado en condiciones de pleno derecho (arm’s length) por un plazo no inferior a un año (las estadías cortas o de temporada no califican)
• Si la propiedad está en manos de una sociedad, corporación o LLC, uno o más socios, accionistas o miembros que tengan una participación mayoritaria y la usen como residencia principal
• Si la propiedad está en un fideicomiso, el único beneficiario o los beneficiarios del fideicomiso, si la usan como residencia principal

Las reglas para entidades y fideicomisos son detalladas; conviene que un abogado revise la estructura de titularidad.

La prueba es documental: por ejemplo, una declaración de impuestos con la dirección del inmueble o una identificación emitida por el DMV. Si la residencia es de un inquilino, se requiere además el contrato (o una declaración jurada del inquilino/subinquilino) y comprobantes del alquiler. Si es de un familiar, hay que acreditar el parentesco. El DOF puede auditar las certificaciones hasta seis años, y las multas pueden llegar al 50 % del recargo si la información presentada es materialmente inexacta y se entregó con negligencia o mala fe.

Quiénes están más expuestos: los propietarios que viven principalmente fuera de la ciudad—ya sea en otro estado, en Europa o en América Latina—y usan la vivienda solo en sus visitas, sin inquilino de largo plazo que califique ni familiar viviendo allí al 5 de enero.

La residencia a efectos del recargo no es la residencia fiscal sobre la renta. Que una propiedad sea «residencia principal» para este recargo es una pregunta distinta de si usted es residente del Estado o de la Ciudad de Nueva York a efectos del impuesto sobre la renta. Reivindicar o establecer la residencia principal para el recargo puede tener consecuencias en el impuesto sobre la renta, pero las pruebas no son idénticas. Busque asesoría antes de cambiar el uso o la declaración de la propiedad.

Tasas del impuesto pied-à-terre (2026–27 y 2027–28)

Las tasas de los dos primeros años fiscales las fija el Tax Law §1353(a). En la ley, los tramos usan el lenguaje «mayor o igual a … pero menor o igual a» (o «mayor que …»), de modo que la tasa en un límite exacto sigue el texto legal. La tabla publicada por el DOF difiere de la ley en ciertos umbrales exactos; véase la nota más abajo.

Fuente legal: N.Y. Tax Law §1353. El DOF también publica una tabla pública de tasas; véase la nota sobre una discrepancia en el límite.

La tasa se aplica sobre todo el valor de mercado de fase uno, no solo sobre la parte que excede el umbral. Tres ejemplos según la ley:

• Un condominio con valor DOF de USD 2.000.000 está en el tramo ≥ USD 1 M y ≤ USD 3 M y paga el 4 %: USD 80.000 al año.
• Con exactamente USD 3.000.000, el condominio permanece en el tramo ≤ USD 3 M y paga el 4 %, o USD 120.000—no el 5,25 %. Con USD 3.000.001 pasa al tramo siguiente (5,25 %). Los cortes entre tramos importan.
• Una townhouse valuada en USD 6.000.000 paga el 0,8 %: USD 48.000 al año.

Nota sobre la tabla del DOF: la tabla publicada por el DOF describe el tramo intermedio de condominios/cooperativas como «USD 3.000.000 o más, pero menos de USD 5.000.000» al 5,25 %. El Tax Law §1353(a)(2), en cambio, sitúa los valores «mayores que tres millones de dólares, pero menores o iguales a cinco millones» al 5,25 %, y los valores «mayores o iguales a un millón de dólares, pero menores o iguales a tres millones» al 4,0 %. Cuando la tabla del DOF y la ley chocan en la línea de los USD 3 millones, prefiera el texto legal. Los propietarios deben confirmar con el DOF o con su abogado el monto que se facturará.

Fase dos: desde el 1 de julio de 2028

A partir de los años fiscales que comienzan el 1 de julio de 2028 o después, el Tax Law §1353(b) aplica un único conjunto de tasas a todas las propiedades cubiertas según el valor de mercado de fase dos: 0,8 % para ≥ USD 5 M y ≤ USD 15 M; 1,05 % para > USD 15 M y ≤ USD 25 M; 1,3 % para > USD 25 M. El umbral de USD 5 millones se aplica a todos los tipos de propiedad. Para condominios y cooperativas, el valor de fase dos se determina con un método de ventas comparables definido para este recargo (Tax Law §1351(l)).

Esos cambios de valuación y umbral del 1 de julio de 2028 se aplican específicamente a este recargo. Por sí solos no reescriben cómo el DOF valúa la propiedad para el impuesto predial ordinario bajo otras normas, salvo que esas reglas separadas también cambien.

Cómo calcula el valor el DOF (y por qué USD 1 millón no es un error)

En la fase uno, el DOF valúa los condominios y cooperativas con su enfoque de capitalización de ingresos de Clase 2 (como si fueran edificios de alquiler). Ese método suele dar un «valor de mercado» muy inferior al precio de venta. Por eso, en la fase uno, el umbral es más bajo y las tasas son más altas para estas propiedades.

• Condominios: cada unidad tiene su propio valor de mercado del DOF, que figura en su Aviso de Valor de la Propiedad (Notice of Property Value).
• Cooperativas: el DOF valúa el edificio y asigna el valor a cada unidad según su proporción de acciones. La cooperativa recibe la factura y cobra el recargo al accionista.
• Townhouses: el DOF usa su valor de mercado de Clase 1, basado en ventas.

¿Cree que el valor es incorrecto? Puede apelar ante la Comisión Tributaria de la Ciudad de Nueva York (NYC Tax Commission, formulario TC107). Para los años fiscales 2026/27 y 2027/28, el plazo ante la Comisión Tributaria es el 1 de marzo de 2027 para la Clase 2 (condominios y cooperativas) y el 15 de marzo de 2027 para la Clase 1 (casas de 1 a 3 familias) cuando se apela el valor de mercado (con o sin residencia). Si primero solicita la exención ante el DOF y luego apela la determinación final de residencia del DOF, puede presentar la apelación ante la Comisión Tributaria en el plazo de marzo aplicable o dentro de los 30 días siguientes a la fecha del aviso de determinación final del DOF, lo que ocurra más tarde. Una impugnación del valor de mercado debe cumplir igualmente el plazo de marzo. Solo puede presentarse una apelación del recargo ante la Comisión Tributaria por año.

Fechas clave

• 5 de enero de 2026: fecha de estatus gravable para el año fiscal 2026–27
• 28 de mayo de 2026: se firma la ley (Parte HH, Cap. 59, Leyes de 2026)
• 24 de julio de 2026: el DOF publica el padrón suplementario de valor de mercado
• 13 de octubre de 2026: plazo para solicitar la exención ante el DOF (para quienes recibieron un aviso)
• 1 de enero de 2027: vence el primer recargo en las facturas del impuesto predial
• 5 de enero de 2027: fecha de estatus gravable para el año fiscal 2027–28
• 1 de marzo de 2027: plazo de apelación ante la Comisión Tributaria (Clase 2)
• 15 de marzo de 2027: plazo de apelación ante la Comisión Tributaria (Clase 1)
• 1 de julio de 2028: comienza la fase dos (valuación/umbrales específicos del recargo)
• 30 de junio de 2031: vencimiento previsto de la ley

Las demandas: en qué punto están

Situación a alto nivel (al 6 de octubre de 2026):

• El recargo es ley.
• La Ciudad prevé facturarlo el 1 de enero de 2027 en las facturas del impuesto predial.
• En O’Brien v. City of New York, una orden del tribunal de primera instancia del 29 de septiembre de 2026 relativa a las notificaciones del DOF está suspendida pendiente de apelación ante la División de Apelaciones (Appellate Division).
• Hay impugnaciones constitucionales presentadas en el condado de Suffolk contra el Estado que siguen pendientes.
• El plazo del DOF para solicitar la exención es el 13 de octubre de 2026 para quienes recibieron un aviso.

Ninguno de estos casos ha anulado el impuesto. No deje vencer un plazo por el litigio.

Sus opciones: escenarios para propietarios

Recuerde: para la factura de 2026–27, el estatus quedó fijado al 5 de enero de 2026. Las acciones que tome ahora suelen afectar años fiscales futuros (a partir del siguiente 5 de enero), no el recargo del año en curso que ya está en marcha.

1. Conservar y pagar. Si la vivienda es un patrimonio familiar de largo plazo, el costo puede valer la pena. Primero revise su valor DOF: un error, o un valor apenas por encima de un tramo, puede cambiar mucho la factura.

2. Alquilar con un contrato que califique. Un inquilino persona física que haga de la vivienda su residencia principal, con un contrato genuino en condiciones de pleno derecho por al menos un año, puede mantenerla fuera del recargo en un año fiscal futuro si esa ocupación está vigente al 5 de enero correspondiente. Las estadías cortas o de temporada no cuentan. Se aplican las reglas de alquiler del condominio o la cooperativa, y los ingresos por alquiler tienen sus propias consecuencias fiscales para propietarios no estadounidenses. Alquilar ahora no borra el recargo de 2026–27.

3. Uso familiar. Si un familiar directo vive allí realmente como residencia principal al 5 de enero aplicable, el recargo no se aplica ese año fiscal. Mantenga la documentación en orden. Mudar a un familiar ahora no limpia automáticamente la factura de 2026–27.

4. Convertirla en su residencia principal. Solo si de verdad se muda. El estatus de «residencia principal» para el recargo es distinto de la residencia a efectos del impuesto sobre la renta del Estado y la Ciudad de Nueva York, pero establecer Nueva York como su hogar real suele tener consecuencias en el impuesto sobre la renta. Para propietarios internacionales, también puede afectar su situación fiscal en EE. UU. y en su país de origen: busque asesoría transfronteriza primero. Mudarse después del 5 de enero de 2026 no elimina el recargo de 2026–27.

5. Vender. Vender ahora no cancela automáticamente el recargo de 2026–27 ya determinado a partir del 5 de enero de 2026; asigne en el contrato y en el cierre la responsabilidad por cualquier recargo facturado. Los compradores que hagan de la vivienda su residencia principal a un 5 de enero futuro pueden mantenerla fuera del recargo en adelante, lo que puede ampliar el universo de compradores. Es de esperar que los compradores del segmento afectado incluyan el riesgo del recargo en su oferta.

6. Vender y mudarse, por ejemplo a Miami. Para algunos propietarios, el recargo abre una pregunta más amplia: dónde está realmente su hogar. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal. La sede de Cosmore en Miami y su oficina de Nueva York pueden ayudar en ambos lados y coordinar hipoteca, título y seguros a través de proveedores especialistas independientes. No es lo indicado para todos, pero vale la pena hacer los números. Un buen punto de partida es nuestra guía para comprar en el sur de Florida.

Preguntas frecuentes

¿Está vigente el impuesto pied-à-terre de Nueva York?

Sí. La ley se firmó el 28 de mayo de 2026 y la Ciudad prevé el primer pago con la factura del impuesto predial del 1 de enero de 2027. Hay demandas en curso, pero ninguna ha anulado el impuesto.

¿Cuánto paga un condominio en Nueva York por el impuesto pied-à-terre?

Según el Tax Law §1353(a), en 2026–27 y 2027–28 las unidades en condominio y cooperativa pagan el 4,0 % del valor de mercado de fase uno desde USD 1 millón hasta USD 3 millones (inclusive), el 5,25 % por encima de USD 3 millones hasta USD 5 millones, y el 6,5 % por encima de USD 5 millones. Un valor DOF de USD 2 millones equivale a USD 80.000 al año. Un condominio valuado en exactamente USD 3 millones paga el 4 % (USD 120.000), no el 5,25 %. Confirme con la factura del DOF y con su abogado si una tabla publicada difiere.

¿Alquilar mi apartamento en Nueva York evita el impuesto?

Solo si el inquilino es una persona física que lo usa como residencia principal, con un contrato genuino en condiciones de pleno derecho por al menos un año, al 5 de enero aplicable. Alquilar después del 5 de enero de 2026 no elimina automáticamente el recargo de 2026–27.

¿Los propietarios extranjeros deben pagar el impuesto pied-à-terre?

La nacionalidad no importa. Un propietario extranjero paga si la propiedad está en o por encima del umbral y no es la residencia principal de un propietario cubierto, de un familiar directo, de un inquilino que califique, de un titular mayoritario de la entidad o del único beneficiario de un fideicomiso—según lo que realmente dispone la ley.

¿Existe una lista del impuesto pied-à-terre?

El DOF publicó un padrón suplementario de valor de mercado el 24 de julio de 2026. Aparecer en él no significa que deba el recargo. El DOF notifica por separado a los propietarios que, a su juicio, pueden estar sujetos al recargo.

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Aviso legal: Este artículo tiene fines ilustrativos e informativos únicamente y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las reglas del recargo y los litigios relacionados siguen evolucionando. Invitamos a los clientes interesados a consultar a un abogado o profesional fiscal calificado en Nueva York para confirmar esta información y evaluar su situación específica antes de tomar cualquier decisión.