¿Qué tan bien reacciona el mercado inmobiliario de Miami ante esta recesión?

La recesión actual también se siente en el área de Miami, pero el mercado de bienes raíces es sólido. Según los datos de la Miami Association of Realtors, es posible ver que el mercado inmobiliario de Miami ha sufrido una disminución significativa en el número de viviendas vendidas y de propiedades en venta desde agosto pasado, pero, por otro lado, ha registrado un aumento en los precios de venta en general. De hecho, al comparar el estado del mercado en agosto de este año con el de agosto de 2021, el mercado inmobiliario de Miami ha experimentado un cambio en términos de oferta y demanda.

Al analizar los datos podemos ver cómo ha cambiado:

El número de ventas de viviendas en 2021 fue de 3,306, frente a 2,541 este año. Se trata, por lo tanto, de una disminución del 24% en este tipo de venta. Desde el agosto pasado, el mercado de casas unifamiliares en particular ha registrado una caída en las ventas del 21.2%, lo que significa que el volumen en dólares pasó de 1.4 mil millones de dólares en transacciones registradas en agosto de 2021 a 1 mil millón de dólares en 2022. Esto significa que el volumen total en dólares disminuyó un 29.2%.

Al analizar los datos relativos a los condominios y townhomes, la disminución de las transacciones es del 26%. En 2021 las transacciones concluidas se acercaron a 2,000; este año, en cambio, se detuvieron en 1,470. Con esta diferencia, el volumen en dólares refleja una disminución del 28.7%: en 2021 el monto total en dólares fue de 1.1 mil millones, mientras que el promedio de este año ronda los 802 mil millones.

Los flujos migratorios que han afectado a Florida en el último período son un factor primordial en la influencia sobre el mercado inmobiliario. Cada vez más personas consideran Miami como una oportunidad tanto para sus inversiones como para su futuro hogar, y esto se refleja en el cambio del inventario de propiedades desde 2021. Las propiedades activas en el mercado inmobiliario de Miami han disminuido un 10.4%, con la consiguiente reducción de la oferta. Gracias al gráfico se puede ver cómo, en comparación con agosto de 2021, las propiedades activas pasaron de 11,314 a poco más de 10 mil.

Sin embargo, si analizamos el precio promedio de las propiedades, hay un aumento respecto al año anterior, tanto para las casas unifamiliares como para los condominios. El precio promedio de la casa unifamiliar ha aumentado un 10.1%, con un valor que se sitúa en $ 551,250, más que en 2021. Lo mismo puede decirse de los apartamentos, cuyo precio ha subido un 11.9%, con un valor de 375,000 dólares más.

Lo que aparentemente puede parecer una contradicción revela en realidad una de las principales características del mercado inmobiliario de Miami (y de las áreas metropolitanas estadounidenses más importantes). Normalmente, una contracción en el volumen de negocios y un alargamiento de los tiempos de venta deberían corresponderse también con una bajada de precios. En el caso de Miami (como en Nueva York y otras grandes áreas urbanas), la desaceleración de los negocios no implica necesariamente una caída de los precios, y mucho menos un colapso del mercado, y esto se debe a una serie de factores que dan estabilidad al mercado, entre ellos el tipo de propietarios (no solo inversionistas puros, sino usuarios reales de los inmuebles), la solidez del tejido económico subyacente y la concentración de la riqueza en zonas bien definidas. Un fenómeno similar se vio durante la pandemia y antes de la llegada de las vacunas, cuando una situación de incertidumbre total paralizó el mercado, con un número muy bajo de transacciones, pero precios relativamente estables.

El mercado inmobiliario estadounidense, por lo tanto, demuestra ser estable y sigue siendo una gran inversión, especialmente en las economías dinámicas y prósperas de las grandes metrópolis urbanas.