Comprar un condo en Miami: guía de SIRS e inspección milestone

Última actualización: 22 de octubre de 2026.

Comprar un condo en Miami exige revisar el edificio con el mismo cuidado que la unidad. Desde el colapso de Champlain Towers South en Surfside, en 2021, Florida ha endurecido sus normas sobre inspecciones estructurales y reservas. Los informes de inspección, el estudio de reservas, el presupuesto y los seguros del edificio influyen hoy en sus costos mensuales, en sus opciones de financiamiento y en la futura reventa. Esta guía resume qué pedir, qué revisar y con quién hacerlo.

Las normas, en resumen

El marco actual de Florida proviene principalmente de leyes aprobadas en 2022 (SB 4-D) y 2023 (SB 154), modificadas después en 2024 y 2025. Para el comprador, dos requisitos son clave:

• Inspección milestone. Según la sección 553.899 de los Estatutos de Florida, los edificios de condominio de tres o más pisos habitables necesitan una inspección estructural antes del 31 de diciembre del año en que cumplen 30 años desde el certificado de ocupación (25 años si lo exige la autoridad local, por ejemplo cerca del agua salada), y luego cada 10 años. La fase uno es una revisión visual realizada por un ingeniero o arquitecto con licencia; la fase dos solo se requiere si se detecta un deterioro significativo. Los propietarios reciben el resumen del inspector.
• Estudio de reservas de integridad estructural (SIRS). Según la sección 718.112(2)(g), los edificios de tres o más pisos habitables necesitan un SIRS al menos cada 10 años. Es un estudio presupuestario, no una inspección: estima la vida útil restante y el costo de reemplazo del techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, la electricidad, la impermeabilización, las ventanas y elementos similares, y fija un plan de financiamiento. Para los presupuestos adoptados a partir del 31 de diciembre de 2024, los propietarios ya no pueden renunciar a estas reservas ni reducirlas. La División de Condominios explica los plazos aplicables.

Documentos que debe pedir antes de avanzar

En una reventa, la sección 718.503(2) da derecho al comprador, a cargo del vendedor, a la declaración de condominio, los estatutos y reglamentos, el estado financiero y el presupuesto anuales, el documento de «Preguntas y respuestas frecuentes», el resumen de la inspección milestone (si corresponde), el SIRS más reciente o una declaración de que no se ha completado, y el informe de inspección de traspaso, si existe. Pida además:

1. El presupuesto vigente con las partidas de reservas y cualquier votación para suspender o reducir las reservas.
2. Las cuotas extraordinarias (special assessments) aprobadas o propuestas, y cualquier préstamo o línea de crédito de la asociación.
3. Las actas de las reuniones de la junta y de propietarios de los últimos 12 a 24 meses, donde suelen aparecer primero los planes de reparación.
4. Las declaraciones de la póliza maestra: riesgos cubiertos, cobertura de inundación y deducibles.
5. El certificado de estoppel, que la asociación debe emitir dentro de 10 días hábiles desde la solicitud (sección 718.116).
6. Cualquier litigio pendiente, en especial sobre seguridad o estructura.
7. El cuestionario de condominio del prestamista, si va a financiar, y las normas sobre alquiler, mascotas y remodelaciones.

Las asociaciones con 25 o más unidades deben publicar muchos de estos documentos, incluidos los informes de inspección y el SIRS, en su sitio web o aplicación (sección 718.111(12)(g)).

Su derecho a cancelar en una reventa

En los contratos de reventa firmados después del 31 de diciembre de 2024, el contrato debe indicar si se requiere una inspección milestone, un informe de inspección de traspaso o un SIRS, y si se ha completado. Cuando estos documentos existen y no se entregaron más de 7 días antes de la firma, el comprador puede cancelar por escrito dentro de los 7 días, excluidos sábados, domingos y feriados legales, posteriores a la firma del contrato y a la recepción de los documentos requeridos (resumen milestone, informe de traspaso y SIRS, según corresponda). Un derecho separado de 7 días, en los mismos términos, cubre los documentos constitutivos, el estado financiero, el presupuesto y el documento de preguntas frecuentes. Estos derechos terminan en el cierre y no se puede renunciar a ellos.

La obra nueva es distinta. Cuando compra a un desarrollador, la sección 718.503(1) otorga 15 días para cancelar tras la firma y la recepción de los documentos que debe entregar el desarrollador, con reglas propias. Su abogado de Florida debe confirmar qué plazo se aplica a su contrato y cuándo empieza a correr.

Reservas, obras y cuotas extraordinarias

• SIRS ausente o no informado. Es un punto que hay que investigar, no una prueba automática de incumplimiento. Verifique si el edificio está obligado a tenerlo, qué plazo le corresponde y si se aplica alguna excepción. El contrato y los registros de la asociación deben aclarar la situación.
• Hallazgos de fase dos con reparaciones pendientes, condiciones inseguras o una inspección o recertificación vencida.
• Reservas por debajo del plan del SIRS. Es probable que más adelante suban las cuotas ordinarias o haya cuotas extraordinarias.
• Aportes a reservas suspendidos. Para presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, una asociación que haya completado una inspección milestone en los dos años calendario anteriores puede, con la aprobación de la mayoría del total de votos, suspender o reducir los aportes a reservas durante un máximo de dos presupuestos anuales para financiar las reparaciones recomendadas. La opción no se aplica a asociaciones controladas por el desarrollador y algunas otras, y se requiere un nuevo SIRS antes de reanudar los aportes.
• Préstamos, líneas de crédito y cuotas extraordinarias. Se pagan con cuotas futuras. Quién asume una cuota ya aprobada se negocia mediante el precio, un crédito del vendedor (dentro de los límites del prestamista) o una cláusula redactada por su abogado.

El año de construcción, por sí solo, no indica qué inspecciones, estudios o reparaciones ha completado un edificio. Pida los documentos y revise las fechas y los hallazgos de cada uno.

Recertificación en Miami-Dade

El condado de Miami-Dade tiene su propio programa de recertificación de edificios. La recertificación la gestiona el departamento de construcción con jurisdicción sobre la dirección del inmueble: el condado de Miami-Dade en las zonas no incorporadas, o el municipio, como la Ciudad de Miami o la Ciudad de Miami Beach. El portal de recertificación del condado es un buen punto de partida, pero no abarca todos los edificios del condado, y la ausencia de un registro en él no prueba que el edificio esté en regla. Confirme la situación con el departamento de construcción competente.

Obstáculos de financiamiento

Los prestamistas evalúan el edificio además del comprador. Los requisitos varían según el programa; las reglas siguientes son requisitos de Fannie Mae que se aplican a los préstamos que Fannie Mae compra, no automáticamente a cualquier hipoteca.

• Según la Selling Guide de Fannie Mae, los proyectos que necesitan reparaciones críticas, con inspecciones fallidas sin subsanar o con litigios sobre seguridad o solidez estructural no suelen ser elegibles.
• Concentración de propiedad. Fannie Mae limita cuántas unidades puede poseer una misma entidad. En proyectos de 21 o más unidades el límite habitual es del 20%, con límites por número de unidades en proyectos más pequeños y algunas excepciones. Pida a su prestamista que lo verifique desde el principio.
• Lender Letter LL-2026-03 (18 de marzo de 2026). Para solicitudes de préstamo fechadas a partir del 3 de agosto de 2026, Fannie Mae eliminó el proceso de Limited Review, con lo que terminan las restricciones geográficas específicas de Florida; cuando el prestamista se basa en un estudio de reservas, ya no se acepta el método de financiamiento mínimo (baseline funding). Para solicitudes con Full Review fechadas a partir del 4 de enero de 2027, la asignación mínima a reservas sube del 10% al 15% de los ingresos presupuestados por cuotas. Un edificio puede cumplir la ley de Florida sobre el SIRS y aun así no superar la prueba presupuestaria del prestamista.
• Proyectos pequeños. Los proyectos de diez unidades o menos pueden acceder a una exención de la revisión del proyecto, pero solo bajo condiciones específicas, y otros requisitos, como los de seguros, siguen vigentes. En proyectos de cinco a diez unidades, verifique si el edificio forma parte de una asociación maestra o de un desarrollo más amplio, lo que excluye la exención.

Un condo que no es elegible para un préstamo de Fannie Mae no queda necesariamente excluido de todo financiamiento: otros programas y prestamistas de cartera aplican sus propios criterios.

Para préstamos FHA, consulte la lista de condominios aprobados por la FHA de HUD. Si el proyecto no figura en ella, en determinadas circunstancias puede ser posible una aprobación de unidad individual (Single-Unit Approval) de la FHA, por ejemplo en proyectos terminados con al menos cinco unidades que cumplan parte de los requisitos de HUD.

Seguros: póliza maestra, HO-6 e inundación

Según la sección 718.111(11), la asociación debe asegurar la propiedad del condominio, lo que en general incluye partes de las unidades tal como se instalaron originalmente, mientras que la ley excluye elementos como revestimientos de pisos, paredes y techos, electrodomésticos, calentadores de agua, accesorios eléctricos, gabinetes y encimeras. La división exacta depende de la declaración de condominio y de la póliza maestra, por lo que conviene evitar la simplificación «lo de dentro es del propietario, lo de fuera es de la asociación».

Su póliza HO-6 debe coordinarse con la póliza maestra: verifique quién responde por cada componente, las exclusiones y los deducibles, incluido cómo puede trasladarse a los propietarios un deducible elevado de la póliza maestra. Pregunte también por la cobertura de cuotas por pérdidas (loss assessment).

Para inundaciones, consulte la dirección en el Flood Map Service Center de FEMA. En zonas de alto riesgo (A o V), Fannie Mae exige una póliza maestra de inundación para los préstamos que compra. Pregunte a un profesional de seguros si también necesita cobertura de inundación para su unidad.

Quién revisa qué

• Su agente: reúne documentos, actas e historial de cuotas, y señala pronto lo que falta.
• Un abogado de Florida: revisa el contrato, los plazos de cancelación, las divulgaciones y las cláusulas sobre cuotas.
• Su prestamista: confirma la elegibilidad del proyecto, el cuestionario y las pruebas de reservas antes de que usted se comprometa.
• Un profesional de seguros: coordina su HO-6, la cobertura de loss assessment y la de inundación con la póliza maestra.

Cosmore coordina con prestamistas, agentes de título, profesionales de seguros y abogados de Florida independientes. Para lo básico sobre el seguro de título, lea nuestra guía sobre el seguro de título; sobre la representación del comprador, vea nuestro artículo sobre el acuerdo de la NAR.

Preguntas frecuentes

¿Una cuota extraordinaria es motivo para no comprar?
No necesariamente. Un plan de reparación financiado y documentado puede indicar una junta responsable. Lo importante es el monto, el calendario y cómo se refleja en el precio y el financiamiento.

¿Estas normas se aplican a edificios más pequeños?
Las inspecciones milestone y el SIRS se aplican a edificios de tres o más pisos habitables. Los condominios más pequeños siguen sujetos a las normas de presupuesto, reservas y divulgación del Capítulo 718.

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Fuentes esenciales

• Estatutos de Florida, s. 718.503, Divulgación previa a la venta; anulabilidad
• Estatutos de Florida, s. 718.112, Presupuesto, reservas y SIRS
• Estatutos de Florida, s. 553.899, Inspecciones milestone
• Estatutos de Florida, s. 718.111, Seguros y registros oficiales
• Florida DBPR, División de Condominios, preguntas frecuentes
• Condado de Miami-Dade, recertificación de edificios
• Fannie Mae Selling Guide B4-2.1-03, Ineligible Projects
• Fannie Mae Lender Letter LL-2026-03
• HUD, FHA Condominiums y Single-Unit Approval

Aviso legal

Este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de seguros ni financiero. La ley de condominios de Florida, las pautas de los prestamistas y las normas de seguros cambian, y su aplicación depende de cada edificio y contrato. Consulte a un abogado con licencia en Florida, a su prestamista y a un profesional de seguros antes de tomar decisiones. Las referencias legales corresponden a los Estatutos de Florida publicados en la fecha indicada arriba.