¿Un 2023 color de rosa? Sí, a pesar de todo.

¿Cuál es la tendencia actual del mercado inmobiliario? Aventuremos algunas predicciones para 2023.

Nos acercamos al final de un intenso 2022, y el nuevo año nos deja preguntándonos por el futuro inmediato. Es, por tanto, el momento ideal para evaluar lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario de EE. UU. y aventurar algunas predicciones para 2023.

En general, 2022 estuvo marcado por un aumento rápido e intenso de las tasas de interés, una tasa de inflación creciente y un enfriamiento del sector inmobiliario en comparación con el clima ardiente de 2021. A esto se suman las tensiones geopolíticas de los conflictos en curso, que han contribuido a crear un clima de incertidumbre y cautela.

En el gráfico siguiente, elaborado por Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation), se aprecia de inmediato lo significativo que ha sido el aumento de las tasas de interés en los últimos doce meses para las hipotecas a treinta años, que pasaron de un valor del 3.1% a un máximo del 7.1%, para luego estabilizarse en torno al 6.5%.

El aumento de las tasas de interés fue de la mano del aumento de la inflación, que partió de por debajo del umbral del 2% a comienzos de 2021 y alcanzó un máximo del 8.2% en octubre de 2022 (gráfico siguiente), para luego estabilizarse en noviembre en torno al 7.7%.

Muchos inversionistas y propietarios miran, por tanto, hacia 2023 con preocupación, sobre todo por los pronósticos pesimistas, e incluso a veces catastróficos, de algunos operadores del mercado.

En realidad, el mercado inmobiliario ha demostrado ser extremadamente sólido y estable frente a los factores que podrían haber provocado su caída (entre ellos, las tasas de interés y la inflación). No hay señales alarmantes ni datos que sugieran una tendencia a la baja en el mercado. Al contrario, noviembre de 2022 también se perfila para marcar un aumento general, aunque leve, en los precios medianos y en los valores de venta (para datos oficiales y siempre actualizados sobre el área de Miami, haga clic aquí).

Por lo tanto, para hacer cualquier predicción sobre la evolución del mercado inmobiliario, parece fundamental analizar qué podría ocurrir con las tasas de interés y cuál parece ser el escenario más probable. ¿Subirán (como pronostican algunos) por encima del umbral del 8%? ¿O continuará la tendencia a la baja del último mes?

La National Association of Realtors ha esbozado tres posibles escenarios para las tasas de interés hipotecarias del próximo año:

Escenario 1

“En el escenario n.º 1, la inflación sigue siendo alta, lo que obliga a la Fed a subir las tasas de interés repetidamente. Esto significa que las tasas hipotecarias seguirán subiendo, posiblemente cerca del 8.5%.

Escenario 2

En el escenario n.º 2, el índice de precios al consumidor respondería más a las subidas de tasas de la Fed y, por tanto, veríamos una desaceleración gradual de la inflación, lo que haría que las tasas de interés se estabilicen cerca del 7%-7.5% durante 2023.

Escenario 3

En el escenario n.º 3, la Fed subiría las tasas repetidamente para frenar la inflación y la economía caería en recesión. Esto podría hacer bajar rápidamente las tasas hasta el 5%”. Según otros analistas, sin embargo, el camino parece ser el de la reducción de las tasas de interés, con la inflación bajo control y una rápida recuperación del mercado inmobiliario. Por ejemplo, ATTOM Data Solutions, una empresa líder en la recopilación y el análisis de datos inmobiliarios, comparte esta opinión, según la cual las tasas podrían alcanzar un máximo de alrededor del 8% y el 7.25% (respectivamente para hipotecas a treinta y a quince años) durante el comienzo de 2023, “para luego disminuir gradualmente a lo largo del año y situarse respectivamente en torno al 6.0% y al 5.25%”.

A la luz de estos datos y pronósticos, podemos extraer algunas consideraciones.

Como se ha visto, 2022 registró uno de los aumentos de tasas de interés más rápidos e impresionantes de la historia, debido a la inflación acelerada posterior a la pandemia y a la necesidad de frenar el aumento de los precios. Sin embargo, esto no provocó una caída proporcional del mercado inmobiliario; al contrario, frente a una política de tasas agresiva y al alza, el sector de bienes raíces se ha mostrado sólido. Si esto ocurrió en una fase tan crítica y difícil para los compradores, y si, como parece, las tendencias al alza de las tasas de interés se han detenido (o al menos se han atenuado), resulta más que plausible que el mercado pueda reactivarse rápidamente y marcar un nuevo récord. El único escenario (y extremo) en el que el sector inmobiliario podría sufrir sería una intervención muy agresiva de la Fed para frenar la economía y provocar deliberadamente un colapso generalizado de los precios. Ese escenario, a juicio del autor, no parece previsible ni justificado.

El pronóstico para 2023, por lo tanto, se ve bastante color de rosa, al menos en las principales áreas urbanas de Estados Unidos. El mercado inmobiliario parece listo para reactivarse y crear nueva riqueza.