Un vistazo al mercado: panorama y perspectivas

¿Qué está ocurriendo con el mercado inmobiliario en las principales ciudades de EE. UU.? ¿Es cierto que los bienes raíces empiezan a mostrar señales de desaceleración?

La recesión, el aumento de las tasas de interés y la saturación general del mercado empiezan a dar el resultado que muchos esperaban: una desaceleración del sector inmobiliario. La marcada tendencia al alza que presenciamos en el período posterior a la pandemia no podía durar para siempre, y es fisiológico observar un período de ajuste, según las reglas básicas del mercado. El inventario de propiedades comienza entonces a crecer de nuevo y a absorber la demanda (que ya no es tan exorbitante como en 2021). Los tiempos de venta se alargan, los precios muestran señales de asentarse y, en general, falta esa sensación de “fiebre del oro” que caracterizó el panorama inmobiliario posterior a la pandemia. Sin embargo, las grandes metrópolis de EE. UU. resisten bien y siguen siendo una excepción, sin mostrar hasta la fecha señales de un descenso inminente (y mucho menos de un colapso).

Tomando el mercado de Miami como ejemplo, los datos oficiales nos dicen que en mayo de 2022 el número total de ventas inmobiliarias fue de 3203, frente a 3546 en el mismo mes de 2021, es decir, una reducción del 9.7%. Sin embargo, el precio de venta promedio no se vio afectado por esta “desaceleración”; al contrario, continuó su tendencia al alza. En comparación con 2021, mayo mostró un aumento del 15% en los precios promedio de las casas unifamiliares y del 27.7% en los apartamentos en condominio. Otra cifra importante son las ventas en efectivo. Los datos muestran que las ventas en efectivo en Miami son un 77.6% superiores a la cifra nacional en mayo de 2022.

Además, al observar las cifras del mercado y los alquileres promedio, la relación precio-alquiler sugiere que todavía es más racional comprar una propiedad que alquilarla. Por lo tanto, los datos nos dicen que seguimos en un mercado de vendedores.

El impacto del sector inmobiliario en la economía de las grandes áreas urbanas sigue siendo muy alto. La National Association of Realtors ha estimado que cada transacción inmobiliaria en Estados Unidos produce, en promedio, un traslado de riqueza de unos $112,000.00 (incluidas comisiones, costos, honorarios profesionales, gastos de mudanza, renovaciones, etc.). Pues bien, en el área de Miami, en mayo de 2022 las transacciones inmobiliarias tuvieron un impacto de unos $360 millones en la economía general, lo que sugiere cualquier cosa menos una crisis en el sector (fuente de los datos: Miami Realtors).

Además de estas cifras, hay que tener en cuenta que los flujos de personas que se han desplazado el año pasado desde o hacia las grandes metrópolis no tenían como base meras intenciones de inversión y, más importante aún, son en su mayoría ciudadanos estadounidenses. En otras épocas, la economía estadounidense se ha visto influida por grandes flujos de inversionistas extranjeros, capital del exterior que podía irse tan fácilmente como había llegado. Los flujos de hoy, en cambio, son en su mayoría empresas y familias estadounidenses que se mudan, inician nuevos negocios, inscriben a sus hijos en la escuela y comienzan una nueva vida en una nueva ciudad. Este tipo de comprador tiene una gran connotación de estabilidad en comparación con los inversionistas puros, lo que hace el mercado más sólido y las fuertes oscilaciones menos probables.